[其它] 没买房的注意了!这个城市有50%房子买到就赚到

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发表于 2020-6-29 09:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这是大白长沙考察的下篇。

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  在开始本文之前,我们先来看5张图。

  分别是2018年西安、长沙、昆明、武汉、苏州的房价趋势图。






  从这五张图上你可以清晰的看到同一个趋势,那就是——

  在2018年7月之前,这五个城市的房价都是呈现急速上涨的趋势,每月3-5%涨幅。

  但从7月之后开始分化。

  西安、长沙、昆明房价上涨趋势发生改变,其中长沙是直接逆转,从上涨到下跌的转变;武汉和苏州在短暂的放缓之后,后面迎来更大力度的跳涨。

  这背后就是著名的6·28事件,也是上轮楼市行情发生逆转的一个月。

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  让我们把时钟拨回到2018年6月28日这一天。

  当天,住建部联合七部委发布整治房地产乱象的专项行动通知,全篇仅有811个字,仅点名批评,要问责的城市就有三十个,分别是:

  北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  这其中涨幅最大,最疯狂的5个城市就是 苏州、武汉、西安、昆明和长沙。

  比如武汉,在2017年疯涨一年之后,2018年依然要靠茶位费买房;

  西安,著名的融创“领导”内定房事件就是2018年西安楼市缩影。

  于是就有了6.28的点名问责。

  随后,被点名的30城市都先后出台了各种调控加码政策;

  先看武汉——

  1、优先刚需买房;

  2、可异地申请公积金;

  再看西安——

  1、限购政策不对落户和社保年限限制;

  2、西安户籍家庭三套限购;

  3、二手房满三可以交易,满二不缴纳5.6%增值税;

  再看苏州——

  1、9部门联发治理楼市乱象专项行动文件;

  2、相城限购升级,外地户口买新房,一年社保 600积分

  再看昆明——

  只有一条,非云南户口只能买一套。

  好,那么我们来看 长沙是怎么做的?

  6月28日当天长沙补发调控细则,文字较多,我们挑重点——

  1、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的,限购

  2、本地单身、外地人已有1套及以上的,限购;

  3、迁入家庭落户后提供连续一年个税或社保,限购一套;

  4、无论户籍,有连续2年以上个税或社保,限购一套;

  5、投靠子女两年内、未成年人、集体户口大学生,限购;

  6、夫妻离婚后,2年内购房按照离婚前家庭总套数计算;

  7、2016年之后购买的新房或二手房,不动产证出证四年后才可交易;

  8、本市家庭已有房产,需出证四年后才可购买2套;

  9、摇号人数不得超过房源1.5倍,优先满足单位或户籍在限购区内的,且根据落户时间和缴纳社保个税的时间作为排序。

  我们再进一步提炼——

  1、大学生毕业落户、离婚、落户、投靠、置换不具备购房资格,休想买房;

  2、有两年社保但不在长沙稳定就业,不具备购房资格;

  3、摇号人多的情况下优先本地人,年龄越大越有优先购买权;

  4、买新房大概率限售7-8年;

  5、本地人想买2套要等证满四年;


  从长沙调控细则看,可以说事无巨细,把所有的可能存在非刚需首套漏洞全部堵死,最终能够买房的就是本地中老年人。 这也是目前已知的唯一一个买房讲究论资排辈城市。

  相比其它四个城市的调控政策,长沙才是真的调控升级,一步到位。

  什么限购,别说外地人不能买,就是本地人也很难买;

  什么限售,别说限售2年、2年,直接4年打底,新房没有7-8年,想出手,想都别想;

  什么联合整治地产乱想,直接就是反炒房歼击战;

  所以这个政策一出,效果也是立竿见影的,长沙房价上涨势头直接逆转,连缓冲期都没有。


  再看其它城市,比如苏州一路上扬,昆明亦是如此。



  我们不对政策调控做什么评判,只看调控结果和分析结果——

  上轮楼市行情是从2015年的深圳开始,随后上海北京,然后从一线开始到二线,那么17年全国调控不断升级之后,全国绝大多数二线城市都已经有50%左右的涨幅,仅有几个启动比较晚的二线城市仅有30%左右的涨幅,长沙是一个典型的启动较晚城市。

  长沙楼市从16年中预热,到2017年520调控新政,长沙随后跟进了人才新政,凭学历随时迁户口,签了户口就能买房。

  但距离大行情启动似乎总差点火候。

  直到2018年春节前后,长沙的销售中心开始人头攒动 ,当地媒体称,2018年返乡置业火爆!

  但其实,这是长沙行情启动前的征兆。

  特别是3月8日,北辰三角洲低调开盘却引发哄抢,成为长沙上轮行情正式启动的标志性事件。

  随后长沙开启房价急速上涨模式,从4月到6月,长沙房价上涨超过15%;热点片区,如滨江、梅溪湖,房价一度越过2万,多个楼盘走出独立的热点行情。

  紧接着就是全国628事件,长沙就祭出了楼市最强调控。

  以下划重点:

  就回到本文开头,长沙房价上涨势头逆转。

  所以长沙的上涨势头是嘎然而止的。

  我们讲一轮楼市行情上涨,主要分为四个阶段:

  启动前蓄力上涨20%

  启动中上涨30%

  迎来主升浪上涨40%

  冷着陆洼地补涨10%

  那么,长沙在6.28之前是走到那个阶段呢?

  第三个阶段末端,也就是说长沙还有30%涨幅没来得及释放。

  但,这还不是最重要的,最重要的是长沙同时执行了全国最严格的限价政策——

  用地价反推房价,并对精装亦严格限价在2500,这样的结果就是房价极端的扁平化。

  我们知道(毛坯)房价中地段价值占比在70%以上,而在一个城市里面地段梯度基本上是反映价格梯度。

  从房价基本面看,在一个城市中房价分成三个梯度,其中均价代表一个城市房价的第二梯度;那么结合长沙极致扁平化限价政策, 长沙有50%的房源是有超过30%的涨幅,至少有30%的房源是有50%甚至更高的上涨空间的。

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  1、长沙即使未来补涨,涨幅也仅是拉平二线城市平均水平,二手流动性一般。

  2、对于投资客,记住两不买,一必选不买偏远,不买小,除了不限价的CEO,必选滨江-市府、梅溪湖、武广新城板块品质盘

  3、 在长沙首选新房。 自16年购买的新房二手房交易全部冻结。

  可交易的二手房因为奇货可居,二手报价高,但评估价普遍跟不上,所以目前长沙新房远比二手便宜。

  4、买长沙一定是长线投资。 通过这次调控,许多人要对长沙绝望了。目前营商环境反反复复,会让资本忌惮,会有负面情绪,会对这个城市失去信心,会导致长沙在新一轮的城市格局塑造中落后。

  因此,长沙需要等待一个转变的机会。
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