[其它] 买房,是时候出手了吗?专家这样说 ——凤凰网房产北京

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发表于 2020-3-25 17:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                                                                                                                        从3月12日开始,央视财经新媒体推出财经云直播系列专题直播,聚焦全球市场,紧追热点行情。
昨天,美国2万亿美元刺激计划投票受阻,叠加疫情扩散,美股三大期指一度跌超5%,触发熔断机制,亚太股市集体下挫,全球市场再现“黑色星期一”。
深夜,又出现历史性时刻:美联储开启无限量QE。应对疫情,美联储到底做对了吗?昨晚央视财经云直播,主持人张琳连线中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成。

无限量QE是要为实体经济输血
盛松成认为:美国现在通过美联储来降低利息,降到几乎零然后放水。实际还有很多政策储备在后面。现在的购买国债、购买抵押证券、购买企业债券等,实际上就是金融支持实体经济发展。
这次的情况是供给和需求量方面同时出问题,在历史上很少见,所以一方面要给每个人发现金提振需求;另外一方面,买企业债券等,是为了使企业能正常运转,提供供给。
在西方国家,正常情况是需求决定供给,所以要放1万亿、2万亿,放出后只要需求起来,供给就会非常迅速地起来。但是这一次有些不同,因为疫情目前不可控,那么需求、供给也没法落实,所以对美国来说,确实是一个考验。
美联储没有做错,志在预防长期衰退
盛松成表示:关于美联储最近的种种做法,没有做错。2008年国际金融危机的时候,实际上是金融冲击经济,美联储也拿出了量化宽松的金融政策大招。这一次问题不是出在金融市场,是由于疫情加油价,最近一两年来贸易冲突等组合,再加上美股11年牛市,已经是惊弓之鸟了。在这样的情况下,美联储动用金融来救经济,是完全符合逻辑的。
美联储宽松政策志在预防长期衰退,所以不能看短期一两天的股票市场,要看长期的。经济学上有一个词叫“时间滞后”,金融市场一遇到风吹草动,几分钟就可以有所变化,但是影响到实体经济往往是很长时间之后的。很多经济学家研究,政策效应传导一般是三到六个月,美国也是这样。所以,美联储的动作首先是要把目前的局面稳定下来,同时更是为了长远目的。
而且,美联储不是鲍威尔一个人做决定,有1个主席+12个联储委员要投票的,紧急降息事先会开会,基本上达成一致才能通过。正常情况下,美联储的决策不需要向特朗普汇报,所以我甚至怀疑最近的动作特朗普事先都不知道,这一次恰恰体现了美联储的独立和威信。

美联储的问题是和市场沟通不够
盛松成认为:在这样严酷的情况下,金融市场动荡实际是很正常的。美联储如果不动,很可能实体经济受到的影响会更大,但是美联储动了以后,很可能在一定程度上就动了金融市场的奶酪,舆论大多时候往往掌握在金融市场手上。这一届美联储有一个问题,就是和市场沟通不够。无论是伯南克、耶伦,包括格林斯潘都重视和市场的沟通,用特殊的方法去引导预期。
今年经济增长目标可以实现
盛松成认为:今年是全面建成小康社会的最后一年,有三个指标,一个是从2010年到2020年,国家实际的GDP翻一番;二是城乡居民实际收入翻一番;三是脱贫攻坚战。
两个翻一番当中,城乡国民收入翻一番,经过测算不会有问题。大概今年只要增长2%,甚至大概1.4%到1.5%就可以实现了。因为我们最近十年来,人均收入增速高于GDP的增速。
关键是GDP,实际GDP翻一番以后,我测算了一下,今年要实现不能低于5.6%的同比增速。一季度增速收到冲击,可能是0、-1、-2都有可能,那么如果是0,二季度不可能超过6%,我们后三季度就要达到7.2%。
能不能达到?我认为,如果疫情完全控制住了,政策措施又到位,就没问题。我们一直以来的政策逆周期调节,都在对冲疫情影响的力度,包括货币政策,各种各样动作全都会出来。我对全年5.6%的增速,还是充满信心的。

房地产投资今年会发挥重要作用
要全面建设小康社会,房地产投资今年一定要发挥更重要的作用。投资主要有三种:固定资产投资、制造业投资和房地产投资。房地产投资基本上现在占整个投资的20%。所以,盛松成认为:房地产投资要平稳,不能掉下去,相信今年也不大会掉。
大概在半个月到一个月前,在深圳、上海、北京,出现了大量的大房地产企业购买土地,上海甚至出现了徐汇滨江单块土地超过310亿,是历史上单块土地最高价,真正的地王。说明什么?房地产企业是非常有敏感度的,他们知道疫情过后房地产一定会恢复到正常情况。
中央反复强调房住不炒,同时还说了一句话:稳地价、稳房价、稳预期。所以房地产销售和投资的平稳发展和中央精神并不矛盾,甚至是一致的。房地产市场在中国还是有很大的发展余地、潜力的,因为城镇化率还很低,实际上不到60%,发达国家已经超过了80%,我们在未来20年内基本上也要达到80%。现在各个地方都采取了措施,最近国务院还下发了一个文件,对土地规划使用权力下放到地方政府,这就是保增长的重要措施,地方政府可以更好执行“一城一策”的要求。
有自住需求的可以考虑出手买房了
按照世界的一般规律,中国房价算是高的。从租售比来看一线城市的房子,比如上海,如果不涨价要出租70年才能收回成本。房价一定要想办法在控制一定范围内,达到基本稳定,不要祈求还会像以前20%一样的大涨了。
盛松成的建议是:如果要投资,尤其是投机炒房,这个阶段基本上已经过去了。当然,这和合理的资产配置是不同的,如果确实有居住需求的,以居住为主、投资为辅的可以考虑,尤其是一线城市和二线核心城市,或离一线、二线核心城市比较近的三线。
从发展眼光来看,五年前、十年前,最吃香、最好卖的房子是两房一厅、小户型,现在考虑大家财富的增长、投资渠道的有限、二胎三胎家庭的增多等因素,改善型住房需求在不停增加。
选不选LPR要看贷款期限和总额
LPR是贷款市场报价利率。从目前形势看,最近几年下降,是完全可能的。但能保证五年、十年以后利率不上升吗?到时候不能反悔。
首先要考虑贷款的期限,如果贷款是三年、五年,选LPR没有问题。如果贷款二十年、三十年,准备提前还款选LPR也没问题。在上世纪90年代,我们的通货膨胀率曾经高达25%以上,如果二十年出现这个情况,利率也是25%。所以,时间长、不准备提前还的,建议大家还是选择固定利率。
第二个要考虑的是贷款的量,如果量比较小也不怕,哪怕LPR上去了,多一点也没关系。但如果量比较大,十五年以后利率很高,而贷款期限是三十年怎么办?
简单来说,贷款期限短的、量小的、有明确收入增长的人,可以选LPR;不希望有风险的人,选固定利率相对较好,每个人都要根据自己的情况做选择。
中国出现低利率环境的概率很小
中国的利率在相当长时间内一定会比世界利率高,这是很正常的。
一是,中国的储蓄率就是比他们高,毫无疑问;
二是,在相当长时间内,至少还有十年到二十年,中国经济增速一定比世界其他国家高。在这样的情况下,利率高一点很正常,因为收益率、企业资本收益率也比他们高,不然GDP增速怎么会比他们高。
我们还是发展中国家,所以利率比会长期会比他们高。中国像日本、美国、欧洲国家这样利率非常低,甚至负利率的情况出现,概率是非常小的。
                                    
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