[谈房论市] 未来十年,对房地产市场的基本预测

[复制链接]
发表于 2019-11-30 12:13:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
                  

  没有哪个时代是一成不变的,有时候时代的变化总是让我们猝不及防。房地产时代也正以人们不在意方式在发生改变,基本上是增量时代的结束,存量时代到来。
   中国这次是狠下心来要学习新加坡的住房模式了,政府在发展租赁市场方面表现不遗余力,不管在供地还是融资都给予足够的支持。对于房地产,一个新的时代要到来了,这个时代我们可以把它叫着“租赁时代”。 自从庙堂之上传出“房子是用来住”的声音后,中国房地产市场在这几年经历一系列的翻天覆地的变化,也许你就在你未曾察觉的时候,这种变化已经快完成了。谈了多年的房地产市场的长效机制,其实也只剩下最后一道压轴的政策――房产税的出台。
  房产税出台后,起码中国未来三十年的房地产市场发展的轮廓基本上勾勒出来了――房地产的双轨制已经明了,未来商品住宅市场与保障房市场(姑且把租赁市场归于保障房体系)双规运行。从目前情况来看,商品住宅买卖市场主要就在存量市场的交易,而增量市场就是集中在保障房体系了,最终的目标就是让生活在城市的人不觉得住房是一大难题。当然,要实现这个目标不是一朝一夕的事情,目前人口过度集中在发达的一二线城市,城市的均衡发展也是解决这一问题重要环节。 讲了这么多目前中国房地产基本面的东西,也许有很多人并不是很感兴趣,都在迫不及待问,为什么说租赁时代,房价和租金会齐跌?下面我将一一向大家阐述。
  01 房价稳中有跌
  研究价格走势,需要研究基本面,也要研究技术面。从这个角度来看,这和研究证券市场区别不大。对于基本面的研究,最重要就是分析影响房价走势的供需的因素,上次我在《中国究竟有多少房子?》那篇文章,较为系统的分析了中国其实是不缺房子的(2018年人均住房面积39O)。大家觉得房价贵,很大原因是因为供需结构不平衡导致的。长期发展租赁市场,是能够较好解决供求结构化不平衡的问题。
  中国房地产供需结构化不平衡,主要表现两方面:一是区域的不平衡,简单的说,有些地方人多地小,导致供不应求,比如像深圳;而有些地方房子很多,但是没多少人,比如中国大多的县级城市。二是个人(或是家庭)持有房产数量的不平衡,中国有少部分持有较大比例的房产,在房子稀缺的一线城市,持有10套以上房产的人大有人在。 城市均衡发展是解决第一个不平衡的主要方法,发展城际轨道交通是次要方法。而发展租赁市场确实是能够很好解决第二个不平衡,能够促使持有大量房产的人将手中的房子拿出来买卖或是出租。房产税出台会增加持有房产的成本,必然会导致大量持有房产的人抛售房子,或是通过出租获取租金来弥补自己持有成本的损失。
  当然,这里可能有人会说,难道这些持有这么多房子的人现在没把房子拿出来出租吗?我想说的是,这个比例大概是50%。那么至少可以释放相当一部分住房出来,另外一个很关键是改变预期,这个在后面会着重谈到。 所以,从基本面来看,中国不缺房子,结构化的不平衡在未来会得到不断改善。房价下跌的逻辑就成立了。这里再次强调,房价下跌不是说会暴跌,甚至可能都不是绝对值的下跌,最大的可能就是房价不涨,随着人们收入提高和通胀的存在,其实就是在相对下跌。 从技术面来讲,我们这里不去分析短期的成交量走势的问题,也没必要分析资金博弈的问题,因为短期这些东西受政策监管比较严格。我们需要着重关注的是预期的东西。房价之所以能够上涨的这么高,最关键是投资需求的参与,那么作为投资需求的人,需要看重是什么?预期!说到底,投资就是因为有很好的前景预期,你才会投。而现在政策导向、市场风向都在改变投资者的预期。退出途径和年限受限、持有成本增加,对于投资来说是很大的打击,如果投资者对房地产市场的预期普遍下调,那么最终肯定会形成共振效应――抛售现有房产,并且不再购买新的标的,最终比如导致短期价格的下跌。
  02 租金稳中有涨
  之前我也有撰文阐述过“租售同权”后不会导致租金的快速上涨。其实核心逻辑在于:对于一个城市来说,住房市场整体来看是相对稳定的,销售市场和租赁市场的供应是此起彼伏的,如果租赁市场的需求增多,那么销售市场需求就减少,销售市场的物业自然而然就会流向租赁市场,流到租赁市场后租赁物业的供给就增加了,它们会在一定时间实现动态平衡。通俗点讲,就是虽然短时间租赁需求会增加,但是租赁物业的供应也同样会增加,供需平衡的市场,价格上涨的逻辑是经济增长和居民收入的增加,而不是供需失衡导致的价格偏差太大。 再说说租赁市场的特征。
  我始终认为,一线城市的租赁市场是最能反映住房市场真实供需情况和市场价格承受能力的。比如说,大家都觉得深圳房子稀缺,供应很少,但是你看到有很多人流落街头,没地方住吗?显然没有,这说明什么?说明市场具有自我调整的功能,多方面的供应在满足整个城市人口的居住需求。租售同权后,也许会有一部分投机客借机调涨租金,但是最终决定租金水平的仍是供需情况。 作为最能反映真实供需的租金一向都没有售价那么具有弹性,为什么?租金更能反映城市住房供需、工资水平、消费能力的平衡。绝大部分租户对于租金价格是很敏感的,
  因为城市平均工资摆在那里,6000多的月薪,你平均租金能去到多高,怎么涨?租金上涨的天花板是居民可支配收入的增长情况。 设想一下,你在深圳拿6000的月薪,房租2000,吃饭交通杂七杂八加起来2000,你还可以余下2000;而你在长沙可能是3500的工资,房租1000,吃饭交通杂七杂八加起来1000,你可以余下1500.那如果深圳的房租涨了500,你是不是会觉得还不如回老家长沙,如果上涨了1000,你是不是就要考虑撤离了。租金上涨过快必然会动摇新移民在一个城市生活的信心。对于大多租户来说,转换城市的机会成本并不高,你只有真的通过租售同权将那部分人转换为市民,他们才会有可能真的留下来。
  没有新移民,城市就缺乏了活力,缺乏了活力就缺乏创新,缺乏创新就会慢慢失去产业优势,没有产业优势就会影响经济发展水平和居民收入,最终形成恶性循环。 现在大家基本上都能达成的共识就是房地产价格(售价和租金)的上涨最核心的支撑因素是人口(决定需求数量)和产业(决定需求的质量)。但是现在一个城市想要引入人口有多难,尤其是高素质人口,各大城市都在抢人才;增加平均工资就更难了,这需要城市产业升级来引领。毕竟你刚引入进来的人才,他们是没能力买房的,尤其是目前的北上深,人家刚一进来,租房租金还要暴涨,那你还能吸引到人才留下来吗?真的没多少人留下来,房价和租金还能涨吗?更不用妄图暴涨。但市场往往在短时间是不理性的,总会有些投机者会来搅乱市场。目前国家对房地产销售市场管控的比较严格,以后肯定同样会对租赁市场进行管理,前不久住建部不是传出消息,要让各个城市尽快出台租赁管理办法。
  深圳也已经出台相关的租赁管理办法和成立租赁管理部门。当然,目前这些仍需要不断完善。但可以看出来的时候,政府不会不管理租赁市场,让你肆意妄为。那些手上握了大把房产的,还加了几十倍杠杆的投机客,不要心存侥幸,以为未来房租上涨起来能够覆盖你的贷款利息和需要缴纳的房产税。
  03 资产价格最终与租金回报率挂钩
  最后,从投资和资产定价的角度来看,资产价格一旦与租金回报率挂钩,那么就是房地产销售价格下跌的开始。目前一线城市住宅租金回报率大概为2%左右,我们就按照市场无风险回报率4%(显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%)来计算,要满足这个回报水平,要不就是租金上涨一倍,要不就是房价暴跌一半。租金上涨一倍可能吗?肯定不可能,城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半,可能吗?短时间也不可能,这样会导致银行破产的,会引发金融危机的。所以现在就是限售,以时间换空间,让房价缓慢的、相对的下降;租金也缓慢的、随着居民收入增长而上涨,最终达到动态平衡。但也不要指望租金能够上涨到哪里去,因为租赁用房有很大一部分政府供应的。 总之,如果没有很强的外部环境作用的话,房价、租金及市场要求回报水平将会缓慢达成平衡。这在发达国家已经形成较为成熟的模式。
                           
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 微信登录 手机动态码快速登录

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表