楼市的“猫鼠游戏”结束了！2.4亿刚需在旁观，17亿平米难再现

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最近闲来无事，跟女儿一起看《猫和老鼠》。

小时候把我逗的哈哈大笑，现在看依然乐不可支。

很难想象这是一部上世纪40年代的作品，得过小金人、配得是交响乐、单集长达1年的手绘，精品不会跟随时间而褪色。

记得经济观察报在11月初，就用“猫鼠游戏”这个标题，来形容目前的楼市现状。

一家燕郊的渠道公司销售主管邱明说：“猫和老鼠是天敌，但猫离不开老鼠，老鼠也离不开猫，斗了那么多集，最后还是一起生活。”

要我说，这位置业顾问还是太乐观了。

一方面，我们应当承认，从周期波动来看，“猫鼠游戏”确实一直存在。

　

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。

每次大概持续3年左右时间，每次都因为投机情绪过于旺盛、房价走高、杠杆率升高，调控不得不收紧。

随后就是房贷利率上升、融资收紧、土地流拍、库存积压，一次又一次的重复，阳光下没有新鲜事。

因此，一直以来，有种说法叫“三年收紧，两年放松”。

另一方面，从2018、2019这两年的表现看，“游戏”已经结束了。

无论房价如何表现，调控的态度一直很坚决，犹如“老僧入定”一般。

2018年，各地房地产调控政策发布次数超过了400次，一二线城市的土地流拍数量升至282宗，创6年新高，房企纷纷更名“去地产化”。

2019年，前10个月的调控次数已经赶超2018年，7月份收紧信托，8月份收紧开发贷，9月份推出LPR，10月份压制信用资金。

按以往的惯例，“老鼠”蹦跶的太欢，“猫”必然会给以颜色。

现在的情况是：不管“老鼠”有没有出来“捣乱”，“猫”一直在旁边盯着。

　

最直观的影响，是房子不好卖了。

有个段子说，现在买新房，先去售楼部谈出一个价格，出门右转再找中介带看，谈好返现的点数。

同一楼盘，同一套房，一笔提成就拿到手里了。

因此，前段时间天津开了一个会：新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位，10天内就做调整。

由此引发了一波“口水战”：开发商觉得中介带客渠道费太贵，中介觉得自己很委屈，明明是你们没能力。

不管这场争执如何落幕，市场下行是不争的事实。

这种情况，放在2015-2017年，简直难以想象。

以前是求着开发商买房，售楼部随便送点鸡蛋粮油，一群大爷大妈就开始排队，手里捂着房源，每次开盘放出来一些，抢房的能排好几里地。

房子难卖时，开发商的营销费用被中介渠道分流了一大部分，口袋里掏着钱还得求人家，也难怪会有怨言了。

归根结底，是存量的市场环境造成的。

存量的购房者、存量的资金，狼越来越多，能吃的肉越来越少。

　

据艾媒咨询数据显示，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，这批租赁人口，马上回将达到2.4亿人。

这2.4亿正在租房、还没买房的刚需，正在冷眼旁观。

为啥？父母、祖父母、亲戚朋友，兜里都没钱了。

2015年，可以靠自己的积蓄和低首付手段买房，大不了就借点钱。

2016年，“六个钱包”也可以适当动用一下，为子女圆一个在大城市安家的梦，父母吃点苦无所谓。

2017到现在，家族里的“钱包”被掏的也差不多了，房价高位运行，没“十二个钱包”就别想买房的事。

现在的楼市，正应了那句老话：能买得起的早买了，买不起的还是不会买。

话说回来，再低迷的气氛，也改变不了房地产的支柱地位。

存量市场中，既有人吃肉，也有人喝汤。有的地方人气爆棚，也有城市无奈掉队。

知名房企说好不再拿地的融创，依然一边促销、一边“接盘”。

王石前天在新书发布会上演讲，有意无意的说了一段话。

“2019年大家都觉得房地产更不好过，我已经离开两年了，只能这样说，到时候看看万科的年报，根据我掌握的信息，公布的年报非常好。”

这段话一出来，周一资本市场闻风而动，地产板块一骑绝尘。

同样是降价促销，大鳄们过得很滋润，可以把财报做的很靓丽，同行们却接连倒下。

截至11月20日，房企破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

自2017年至今，已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。

不光是房企的分化，人口流动也是如此，好的越好，坏的越坏。

　

第一财经日前统计了31个省份2018年常住人口数据，与2010年第六次全国人口普查数据做了个对比。

近9年来，有14个省份人口增量超过200万人，7个省份超过300万人。

其中，广东增量最多，达915.7万人，超过第二名和第三名增量之和。

但是，东北的情况跟有点不乐观，黑龙江减少58.1万，吉林减少42.1万，辽宁减少15.3万。

更令人意外的是江苏，近几年出生率和人口自然增长率持续保持低位，人口增幅还不足3%，对比广东和浙江低了不少，不知道是不是前两年苏州“产业升级”的缘故。

调控的高压不会再改变，指望收紧再放松式的“猫鼠游戏”已经结束了。

存量的房地产市场，带来的城市、人口、资金、行业分化，会越来越明显。

最近，经济学家李迅雷发了一篇报告，其中提到了一个观点：房地产的年销售面积，很难再达到17亿平米的水平。

他认为：不看库存堆积、追涨杀跌的逻辑和数据，我们就讲一个常识性的问题。我国连续三年的17亿平米的房地产销量，对应到住宅，每年解决4000多万人的居住问题，而当前每年城镇的新增常住人口不到2000万，17亿平米的销量又能维持几年？

我觉得，销售面积的规模下降是必然的。因为一二线的单价高，而三四线的库存多。

今明两年，房地产的销售金额肯定还能达到15万亿以上，因为大城市的房产市值还会攀升，贵的依然很贵。

销售面积却很难再重复2015-2017年那样的盛况，各地库存的再度挤压，土地流拍增多、溢价率的下降，几乎是板上钉钉的事。

不光是中西部的三四线城市，那些沾着都市圈的光，蹭着高铁、轻轨规划等概念的大都市远郊， 也会是一样的命运。

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