从“遏大涨”到“防大跌”：利率首度下降，会高位站岗吗？
近期，楼市重磅消息不断。
昨天（11月20日），中国人民银行公布最新的贷款市场报价利率：1年期LPR（贷款市场报价利率）为4.15%，5年期LPR（贷款市场报价利率）为4.8%。
而上月这两项分别报价为4.2%、4.85%，1年期和5年期LPR均下调0.05%。这也是LPR新机制实施以来，5年期以上LPR利率首次下调。
1年期贷款市场报价利率下调是板上钉钉的事，但5年期以上LPR利率首次下调，对房产圈还是产生了比较大的反响。
关于利率，今年经历了几个“波折”？
10月8日起，个人房贷利率正式进入“贷款市场报价利率”期，即LPR机制。
新政后的贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。
LPR由18家商业银行结合自身先给贷款利率出一个报价，然后由“全国银行间同业拆借中心”去掉最高的、最低的，计算出平均价对外发布，每月20日更新一次。
11月5日上午，央行宣布“小幅降息”5个基点。这次降息是通过公布1年期中期借贷便利(MLF)“中标利率”的方式进行的。
11月20日，央行再公布最新的贷款市场报价利率：1年期LPR和5年期LPR双降。
那么，5年期LPR利率首度下降，对楼市会有啥影响？
1年期LPR主要是企业贷款成本，房企融资成本进一步下降；5年期LPR以上贷款主要是按揭贷款（各地在此基准上进行加点，从而决定最终的实际房贷利率），首套购房群体（刚需）房贷成本降低。无论是对房企还是购房者而言，都降低了成本。
上个月，陕西省出台《市场利率定价自律机制关于个人住房贷款利率的决议》，对全省各地市商业性个人住房贷款利率下限做了规定。
因此，5年期LPR利率最新报价发布后，陕西房贷利率应为：
西安：首套房贷利率最低4.8%，二套房贷利率最低5.5%。其它城市：首套房贷利率最低4.8%，二套房贷利率最低5.4%。
简单举个例子，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。实质上，对楼市影响不大，主要是影响市场信心。
当然，5年期以上LPR利率首次下调，主要目标是引导企业中长期信贷融资成本下降，传递了市场维稳的信号，绝非房贷政策放松的政策信号。
而事实上，为了保证楼市价格不大跌，楼市销售不至于下滑，不少城市已经隐隐出现政策放松的苗头。
这个时候如果利率下行，按揭贷款发放加快，加上地方政策如果出现微调，会刺激部分刚需住房购房和投资性投机性购房，不排除房价有回调的可能。
从“不将房地产作为短期刺激经济手段”层面，目前房地产市场比较稳定的地区，预计年底前不会只因为LPR下调而发生大的变化。
从“遏大涨”到“防大跌”：
在经历了一波楼市大涨之后，全国各地楼市“因城施策”，采取一系列的相关政策来遏制房价大涨，如西安，先是限购限售，采取线上摇号买房，再是提高购房门槛，锁死“落户即买房”的途径，再配合“0涨幅”的控价手段，效果明显，下半年以来，新房价格涨幅降缓，二手房也首度出现连续2个月下降。
事实上，不限于西安，在全国范围内，官方统计的70个大中城市数据里，已有35个城市二手房出现环比下滑，占比一半，下跌城市首次超过上涨城市，代表市场出现了转折信号。
如果说此前，以遏制大涨为主要目的，采取一系列的手段来维稳，那么，下半年来，楼市画风转变，以“6·20新政”为分水岭，新增购买力被限制和控价从严，楼盘的“明折暗扣”增多，面临着“防范大跌”的紧迫性。
而此时，利率下行再带给楼市一丝希望，可能很多人会解读为，这是楼市放松的信号，但显然，理解的太表面，楼市利率的微调，意味着调控正式进入的新阶段。
就现实而言，横盘仍旧是最佳的结果。
最近想买房，会高位站岗吗？
这是大多数购房者的担忧。随着天气从秋入冬，楼市也凉意袭来。一些想买房的人不知道当下是否该下手，万一现在出手，房价再下调，就会面临高位站岗的尴尬。
然而有些人也会认为，现在是买房的好时机。楼市经历着周期轮动，这波的政策压制，或者说是房价的蛰伏只是暂时的，究竟何时会重新弹起，只是时间的问题。
此时的冷静、理性和观望是楼市主要表现，我个人认为，当下或许是个买房的好时机，新盘备案控价，实际是低于房企预期的，同时为了年底冲量，完成年度业绩，明着暗扣不断。
至于高位站岗的担心，就西安的发展前景，建设国家中心城市、关中平原城市群，未来城市竞争力和人口增量将进一步提升。当前市场观望情绪浓厚，房企推盘节奏又加快，流摇加剧，海量房源待选，可以更加从容的选择适合自己的。
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编辑=阳阳 编审=徐红
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