楼市火了纠纷多了 法官提醒应仔细研读买卖合同

泥蛇

认购协议等不等同于买卖合同？

买房置业本是人生一大喜事，可是阿凤（化名）却招来了一大堆烦恼事，还与开发商为此闹上了法庭。近日，玉州区法院审理了一起商品房买卖纠纷，法院认为该案中双方签订的商品房认购协议不是商品房买卖合同，对原告阿凤的请求不予支持。

阿凤于2008年12月31日选定了某某城商品房一套，并于当日与该商品房开发公司签订认购书，按约定交付了10%首付。楼盘竣工经验收合格后，开发公司没有把房交给阿凤而是高价出售给了第三人。阿凤气愤不已，认为她与开发公司签订的认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定双方已签订了《商品房买卖合同》，由于开发公司的原因导致商品房买卖合同目的不能实现，故诉至法院请求解除合同，要求开发公司赔偿经济损失并双倍返还自己已支付的购房款。

法官点评： 阿凤与该商品房开发公司确实签订了一份认购书，在该书中约定，认购方如未按认购书约定的时间交纳首期房款或未与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，出售方有权解除本认购书，不退还认购方已付定金，并有权在不通知认购方的情况下将该物业另行出售。

依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

阿凤虽与房产公司签订了认购书，但其在2008年12月31日交定金1万元，于2009年1月7日交购房首期2万元给房产公司后，再没有按约定交清购房余款，也没有与之签订《商品房买卖合同》。因此不能认定阿凤与房产公司签订的认购书为《商品房买卖合同》，所以阿凤的诉讼请求得不到法院支持。

实际面积超出约定面积应否全额付款？

今年年初，杨先生看中了玉林市某一新建楼盘，该楼盘环境宜人，交通便利，很合杨先生心意，于是便与开发商签订买卖合同，认购了一套商品房，约定年底交付使用。

今年10月，该楼盘竣工并经验收合格，杨先生一家正欢天喜地准备乔迁新居。不料开发商却告知，杨先生认购的这套商品房实测建筑面积为158.9平方米，超出双方合同约定的面积5.83平方米，杨先生须补交5.83平方米的房价款。杨先生认为超出部分系开发商过错所致，自己毫无责任，无须承担多出的房价款。双方争执不下，开发商诉至玉州区法院。

经法院审理查明，杨先生确与该楼盘开发商签订了《商品房买卖合同》，且杨先生依照约定金额支付了房款。经测绘公司实测，杨先生认购的商品房面积为158.9平方米，超出双方合同约定的面积5.83平方米。

法官点评：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照有关规定处理。

据查，双方在合同书第5条中明确约定：买受人不退房的，产权登记面积（即实测面积）大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

为此，杨先生购买的商品房实测建筑总面积158.9平方米的3%为4.767平方米，超出部分面积为5.83平方米，按约定杨先生只须补交4.767平方米的房价款，而多出的1.063平方米的房价款则应由房产公司承担，产权归杨先生所有。经法院主持调解，争议双方就房价补偿问题达成了协议，房产公司撤回了起诉。

法官提醒：由于房产价值巨大，且与百姓生活关系密切，一旦出现纠纷，则使购房者在经济上蒙受巨大损失，消费者在购买商品房时，一定要谨慎理性，尤其在签订商品房买卖合同时，应仔细研读，防止开发商限制买房人权利、增加买房人义务，减除己方义务的情况。（记者 林萍 通讯员 陈冬梅 苏维）

沧海孤鹰

马钱买房咯~！;P